자료사진(실제와 무관함)

정부 산하 보증기관의 전세대출 심사가 잇따라 강화되면서 전세 시장에 적지 않은 파장이 일고 있다. 비(非)아파트 중심의 거래 위축 우려가 커지는 한편, 정부는 가계부채 안정과 전세사기 예방 취지를 강조하고 있다.

주택도시보증공사(HUG)는 2025년 7월 21일부터 수도권·규제지역 전세대출 보증비율을 80%로 낮추고 지방은 90%로 조정했다. 이는 금융권 전반의 여신심사 강화를 유도하는 조치로, 정책·민간 보증기관(주금공·HUG·SGI)에 공통 적용됐다. 

아울러 HUG의 전세대출 보증상품 심사에는 기본적으로 전세보증금+선순위채권 ≤ 주택가격×담보인정비율(통상 90%) 요건이 적용돼 왔다(상품·요건별 상이). 

한국주택금융공사(HF)도 8월 28일부터 이른바 ‘126% 룰’을 도입했다. 선순위채권과 임차보증금의 합이 공시가격의 126%를 초과하면 전세보증 가입을 거절하는 내용으로, 아파트를 포함한 주택 전반에 적용된다. 

부동산 중개·분석업체 집토스에 따르면 2023년 하반기 수도권 연립·다세대 전세 계약의 27.3%가 HF의 새 기준(126%)을 초과해 신규 전세대출이 제한될 가능성이 있는 것으로 나타났다. 서울보다 경기와 인천 지역의 비율이 더 높아 비아파트 전세시장의 위축이 불가피하다는 전망이다. 신규 계약이 어려워지면 임대인은 기존 세입자에게 보증금을 반환하기 힘들어지고, 세입자는 계약이 무산되는 상황이 발생할 수 있다는 우려도 커지고 있다. 

자료사진(실제와 무관함)

보증보험에 가입해도 집주인 파산 등으로 대위변제가 발생할 경우 누적 회수비율은 약 30% 수준에 그쳐 세입자의 피해가 완전히 보전되지 않는다는 점도 지적된다. 결국 임차인은 전세금 반환 소송이나 임차권 등기 명령 같은 법적 절차를 병행해야 하는 상황에 내몰릴 수 있다.

정부는 이번 조치가 가계부채 관리와 전세사기 예방을 위한 불가피한 선택이라는 입장이다. 다만 추가 대출규제나 완화 조치 등은 ‘확정된 바 없다’고 최근 공식 해명했고, 집주인 유동성·세입자 보증금 불안을 직접 완화할 별도 특별대책은 현재 확인되지 않는다.

이에 따라 업계와 법률 전문가들은 “가계부채를 관리하기 위해 전세대출 규제 강화 취지에는 공감하지만 선의의 세입자 피해를 최소화할 수 있는 보완책이 필요하다”며 소액보증금 보호 강화, 보증보험 회수율 개선, 긴급보증금 반환 지원제도 신설 등을 대안으로 제시했다. 장기적으로는 전세 의존도를 낮추고 월세·반전세 중심으로 주거 구조를 전환하는 정책적 노력이 필요하다는 지적도 나온다.

참고 출처

연합뉴스/다음, 「수도권 빌라 10곳 중 3곳, HF 126% 기준 초과」 (2025.08.28)

금융위원회 보도자료, 「전세대출 보증비율 수도권·규제지역 80%로 조정」 (2025.06.27 공개, 2025.07.21 시행)

HUG, 「전세금안심대출보증 상품요건 안내」 (2025년 기준)

경기일보, 「HUG 이어 HF도 전세보증 강화…아파트 포함 적용」 (2025.08.27/28)

(종합) 「대위변제금 누적 회수율 30% 수준」 관련 보도 (한국경제·네이트뉴스, 2025.07.30 보도)